2020年1月1日实施的新《土地管理法》对于农村村民宅基地基本制度进行重大修改，改革了宅基地审批层级，对于宅基地流转等作出了新规定，这一系列新规对于保护村民宅基地，助力乡村振兴，促进城乡要素流动均具有重大的意义和积极作用。

新《土地管理法》第62条规定：

第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。

农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。

农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

相较于旧《土地管理法》，新法对于村民宅基地的规定作出了重大修改，瀛楚律师认为，这四方面的变化值得关注：

一、改革宅基地审批制度，下放宅基地审批权。

对于不涉及到农用地的宅基地，旧法规定农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。新法规定直接由乡(镇)人民政府审核批准，不再由县级人民政府批准，下放了审批权限，这就使农民获得宅基地更加便捷。既简化了审批手续，也有利于调动乡镇政府在宅基地后续监管上的积极性，以避免原来宅基地审批监管存在的审的不管、管的不审的问题。

二、鼓励村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地及农房。

新法规定国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

这次是第一次以法律条文的形式提出，目前我国的城市化建设正在推进，但是农民变成城市居民，真正完成城市化是一个漫长的历史过程。越来越多的农民在城市工作和生活，对于在城镇落户的农民，他们在村里的住宅可以在自愿的前提下有偿退出，实践中可以直接出租，以房或宅基地入股、合作建房、委托经营、权益置换、联营联建、转为集体经营性建设用地后直接入市等方式盘活闲置存量宅基地，增加农民财产收入，让农民可以放心进城落户。

三、村民出卖、出租、赠与住宅一定要谨慎。

新法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，房屋被出卖、赠与给同村村民，这是村民无偿或有偿退出宅基地的一种具体表现形式，新《土地管理法》规定了农民可以退出宅基地，但是为了避免管理混乱，反复无常申请退出宅基地的情况出现，在农村村民出卖、赠与住宅后，再行申请宅基地的，则不予批准。故退出之前，一定要细思量。

四、坚持一户一宅，保障户有所居。

新《土地管理法》特别规定了一户只能拥有一处住宅，因为各地的土地存量不同，新法要求宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。我国一些地区存在人口较多、土地较少的问题，一户一宅制度在这些地区执行中就有些困难，宅基地不足的地区，县级政府要采取措施保障农户有所居。但是这个措施必须建立在充分尊重农民意愿的基础上且要严格按照省级政府的规定标准，要保障农民户有所居。这是对一户一宅制度的重大补充和完善。在实践中，可以采取建设村集体公寓、农民住宅社区、集中统建等多种方式保障农户居住权，通过多种形式来保障农民的居住方式，也是打破城乡二元差别的一条路径。

土地制度是我国的基础性制度，土地是广大农民生存之本生计维系之所在，农村宅基地是农民的安身立命之本。随着实践的不断深入和改革进程加快，现行农村土地制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，长期以来，宅基地一户一宅、无偿分配，不得流转的法律规定，导致农村宅基地大量闲置浪费，农民宅基地的用益物权难以落实。新法对于农民宅基地的修改，作出了新的制度安排，必将有力推进城乡融合发展，助力乡村振兴和农村农业现代化发展。