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集体经营性建设用地入市要点解析(三)—入市土地一、二级市场的流转
发稿时间:2020.05.18 浏览次数:237次

2013年11月,十八届三中全会通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》,提出:“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”。中共中央、国务院发布的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系意见》中提出推进集体经营性建设用地使用权和地上建筑物所有权房地一体、分割转让,方式参照同类用途国有土地使用权执行。2020年1月1日实施的新《土地管理法》第六十三条确定了土地一、二级市场的交易方式。

一、集体经营性建设用地一级市场的流转

新《土地管理法》第六十三条规定:集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。与中共中央前述提出土地市场改革中允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股不同之处是,新《土地管理法》规定了土地入市的方式有出让、租赁等两种方式,但是并没有明确规定只限定于出让、租赁两种方式,还是为土地入市保留了其他方式,在新《土地管理法》颁布实施之前的试点地区的实践中有许多以出资入股的方式。在此笔者认为集体经营性建设用地在土地一级市场的有三种基本的交易方式,

1、出让

集体经营性建设用地使用权的出让,是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者,并由土地使用者向所有权人支付出让金的行为。参照同类用途国有土地使用权执行,与国有建设土地一样同地同权,同权同价的原则,根据土地用途,其出让年限不同,工矿、仓储用地最高50年,商服、旅游等用地最高年限40年。

2、出租

集体经营性建设用地使用权的出租,是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定的年限内出租给土地使用者,由承租人与出租人签订一定年限的土地租赁合同,并按合同约定支付租金的行为。农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。

3、出资入股

是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的农村集体经营性建设用地使用权作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为,该土地使用权由企业持有,农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资入股形成的股权由集体土地所有人持有。作价出资入股的最高年限为工矿、仓储用地50年,商服、旅游等用地最高年限40年。

新的土地管理法律在规定集体经营性建设用地土地所有权人进入土地一级市场交易可以通过出让、出租等方式,这一“等方式”的表述,为集体经营性建设用地一级市场的法律形式,留下了更多的法律空间和赋予了集体土地所有权人更多的权利。

二、集体经营性建设用地二级市场的流转

新《土地管理法》第六十三条确定集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。转让、互换、出资、赠与、抵押等参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

前述法律规定表明土地二级市场上集体经营性建设用地的流转方式灵活多样,在一级土地市场以出让方式取得集体经营性建设用地使用权的,可以采用转让、互换、出资、赠与、抵押的方式进行土地的二次流转。在此笔者认为,集体经营性建设用地使用权再流转,必须以出让为前提,通过出让法律形式设定了集体建设用地使用权的具体年限、用途范围、用地条件才能使进入市场的此土地使用权内容明确,边界清晰权利固化,也只有这样的内容明确,界限清楚的物权权利,才能在市场进行自由流转。

三、集体经营性建设用地二级市场的流转中的抵押问题

2016年5月13日原中国银监会、国土资源部(现银保监会、自然资源部)联合印发了《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》《办法》明确,在试点地区,对符合规划、用途管制、依法取得的前提下,以出让、租赁、作价出资(入股)方式入市和具备入市条件的农村集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

允许开展抵押贷款的农村集体经营性建设用地仅限于国家确定的入市改革试点地区,确定了权属不清或存在争议的、司法机关依法查封的、被依法纳入拆迁征地范围的、擅自改变用途的等集体经营性建设用地使用权不得抵押。采用外部评估或内部评估的方式对用于抵押的农村集体经营性建设用地使用权进行价值评估。鼓励试点地区通过政府性融资担保公司提供担保的方式,为农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款提供增信服务,鼓励有条件的试点县(市、区)政府建立风险补偿机制。延长农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点期有效期延长至2019年12月31日。

新《土地管理法》已经于2020年1月正式实施,允许开展农村集体经营性建设用地抵押贷款的地区从试点地区扩大至全国,同时国务院也正在制定集体经营性建设用地入市实施细则,对于集体经营性建设用地入市中的一、二级市场中的出让、出租、转让、出资入股、赠与、抵押等问题预计会有一系列明细的规定,使其在一、二级市场中的流转更为明确和规范。

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