瀛楚律师评析案例 | 第7期：皮玉亮律师——租客闭店失联、欠租百万，房东起诉维权获支持，但迟延履行金与赔偿金不可兼得
发稿时间：2026.10.10
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租客承租四千余平方米房屋用于经营，欠租后关门停业、人去楼空。房东此前起诉追讨欠租虽胜诉，却因对方无财产可供执行而“终本”。新一轮租金再次拖欠，房东再次起诉要求解除合同、支付租金、赔偿损失并支付迟延履行金——法院如何认定？
本案提示：租客闭店失联构成以行为表明不履行主要债务，房东有权解除合同；但合同约定的“一次性最终全部赔偿”条款会排除迟延履行金的并行主张。
2019年8月，某酒店公司（原告）与某电器公司（被告）签订《房屋租赁合同》，将位于某市某大厦的4118.15平方米房屋转租给被告用于经营电器卖场，租期自2019年11月至2030年1月。租金采用“固定保底+超额提成”模式，固定保底租金为100万元/年（83333.33元/月）。
被告自2022年3月起开始拖欠租金。2022年12月，被告门店关闭停业，既未支付租金也未腾退房屋。原告曾就前期欠租起诉并胜诉，判决生效后申请执行，但因被告暂无财产可供执行，法院裁定终结本次执行程序。
此后新一轮租金继续拖欠，原告再次起诉，要求解除合同、被告腾退房屋、支付租金100万元、支付赔偿款83333.33元及迟延履行金。被告经合法传唤未到庭应诉。
被告2022年12月闭店停业，但法院并未将闭店日认定为合同解除日。法院认为，被告关闭门店、拒付租金的行为，系以行为表明不履行主要债务，符合法定解除条件；同时合同约定逾期支付租金超过30天且催缴后仍未支付的，原告有权解除合同。法院最终将起诉状副本送达被告之日认定为合同解除时间。承租人闭店搬离≠合同自动解除，解除时间以解除通知到达承租人之日为准。
被告自2022年12月11日至2023年12月10日的固定保底租金100万元未付。原告在被告闭店后及时提起诉讼，尽到了防止损失扩大的义务。法院认定该租金诉求符合合同约定，予以全额支持。
合同约定：迟延支付租金按日万分之一支付迟延履行金；同时约定，出租方解除合同时，承租方“结清租费的同时赔偿1个月租费，此赔偿为一次性的最终全部赔偿”。
法院认为，前述已支持原告主张的一个月租赁费用赔偿金83333.33元，而该赔偿条款明确约定为“一次性的最终全部赔偿”，与迟延履行金性质上均属违约损害赔偿，故对迟延履行金的诉请不予重复支持。合同中“一次性最终全部赔偿”条款排除了其他违约责任的并行主张，房东在此类条款下无法既收赔偿金又收迟延履行金。
前案虽已判决支持原告追讨前期欠租，但因被告无财产可供执行而“终本”。本案中被告仍未履行且继续欠租，法院仍依法支持原告诉请。执行不能不影响债权本身的存在和后续主张。
房东面对租客闭店失联，应及时起诉解除合同并收回房屋。 越早起诉、越早收回房屋另行出租，损失越小。
合同条款设计需注意“一次性最终全部赔偿”的排他效果。 若合同中已有此类条款，解除合同时只能主张该赔偿金，无法再主张迟延履行金。建议将赔偿金与迟延履行金分别约定，避免“最终全部赔偿”的表述。
执行“终本”不等于债权消灭。 发现被执行人有可供执行财产时，可随时申请恢复执行。
